A Prefeitura de Vitória anunciou a expectativa de criação de entre 8 mil e 11 mil unidades habitacionais na região central da cidade, o que poderia resultar na chegada de cerca de 27,5 mil novos moradores e movimentar até R$ 6 bilhões em negócios do mercado imobiliário. O cálculo parte de um levantamento inicial que aponta, pelo menos, 500 mil metros quadrados de potencial construtivo disponíveis no Centro.
O anúncio foi feito durante a apresentação pública do Programa de Reabilitação da Área Central de Vitória (ReAC), realizada na manhã de quarta-feira (19) no auditório do CIAC. Participaram representantes de sindicatos da construção civil, corretores, entidades de arquitetura e proprietários de imóveis da região.
Segundo o secretário de Desenvolvimento da Cidade e Habitação, Túllio Ponzi Netto, os 500 mil m² referem-se ao total de área que pode ser explorada pelo mercado imobiliário da área definida como Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1).
O ReAC tem como objetivo reocupação do Centro, cuja participação na população local caiu de cerca de 30% há décadas para aproximadamente 10% atualmente. A ZEIU 1 engloba o centro histórico e bairros próximos, como Parque Moscoso, Vila Rubim, Ilha do Príncipe, Mário Cypreste, Ariovaldo Favalessa e parte do Forte São João.
Para estimular investimentos orientados à habitação social, o programa prevê regras específicas que facilitem a atratividade de terrenos e imóveis para projetos residenciais, incluindo unidades nas faixas do programa federal Minha Casa, Minha Vida.
Entre os exemplos citados pelo secretário estão o Edifício Jerônimo Monteiro, cuja ordem de serviço deve ser liberada em setembro, com unidades na faixa 1, e o antigo IAPI, que teve sua destinação recentemente autorizada pela União para transformação em habitação social. Netto destacou também que a cidade tem potencial para receber empreendimentos das faixas 3 e 4 que hoje são direcionados a municípios vizinhos.
Transferência do potencial construtivo
Uma ferramenta central do ReAC é a Transferência do Potencial Construtivo (TPC). Pelo mecanismo, proprietários que tenham capacidade construtiva não utilizada poderão negociar esses metros quadrados, transferindo-os para outras parcelas ou imóveis. É a partir dessa contabilização que a administração estima os 500 mil m² aproveitáveis pelo mercado.
O potencial construtivo leva em conta a área do lote, a localização e a possibilidade de uso em retrofit, restauro ou para criação de Habitação de Interesse Social (HIS). Por exemplo, um terreno com 200 m² construídos e potencial para 900 m² teria 700 m² comercializáveis.
O Certificado de Potencial Construtivo (CPC) formaliza essa transferência e pode ser usado como instrumento financeiro, inclusive para custear restaurações. Em casos de imóveis históricos recuperados, o proprietário poderá converter 100% do potencial construtivo do lote.
Preservação do patrimônio
O programa também contempla medidas de proteção da paisagem histórica do Centro por meio do Perímetro de Vizinhança de Bem Tombado (PVBT). O PVBT garante a preservação de monumentos e de visuais naturais importantes, como a vista para o morro da Fonte Grande, limitando intervenções que comprometam esses bens.
Como próximos passos, a prefeitura pretende detalhar os critérios de negociação do CPC e as áreas elegíveis para TPC, além de monitorar parcerias com o setor privado para viabilizar os projetos habitacionais e outros empreendimentos comerciais que deem suporte à reocupação do Centro.
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